In 2024, Expect the Unexpected!

“Hooray” as we ring in the New Year 2024!  每年的这个时候，我们都喜欢下定决心，承诺如何改善我们的行为和决策能力. However, 我们还需要记住一句老话, “The more things change, the more they are the same.”  Which is to say, 我们知道，不管表面上发生什么，潜在的基本面是不变的.

 

Expect the Unexpected

 

这是我在评论这本书时想到的 Same As Ever, by Morgan Housel.  他的观点是，我们习惯了正常稳定的生活, and then, 不知从哪里来了一个令人不快的惊喜, maybe even a calamity.  但我们已经被“新常态”所蒙蔽，忘记了危险总是潜伏着.  例如:没有人预料到Covid-19灾难仍在影响我们的生活. 或者是雷曼兄弟的大金融危机. bankruptcy and banking meltdown.  我的职业生涯是在储蓄之前开始的 & 80年代末的贷款危机，对德州房地产来说是真正的萧条.

 

所以，每隔十年左右，IT就会出现，我们会感到震惊.  But we shouldn’t be surprised, 因为每隔5到10年就会发生一场意想不到的危机!  豪斯的观点是，“如果你想了解一个不断变化的世界，就从保持不变的东西开始.” And, “We are very good at predicting the future, 除了惊喜——这才是真正重要的.”  So, 对于意外的危机，我们需要稍作准备, that is to say, Expect the Unexpected.  我个人的补充是，“我们永远不知道， Good will be, or how bad, Bad will be.“只是要确保你已经为不可避免的坏惊喜做好了准备, 因为我们知道，我们必须生存，才能繁荣.

 

So, 2022年和2023年对房地产来说并不是真正的灾难, 但随着利率比历史上任何时候都更快地飙升，我们确实经历了一次大规模的信贷收缩.  我们都知道，信贷和借贷推动了房地产的发展, 因为它在建筑贷款和抵押贷款方面的杠杆通常很高.

 

Improving Sentiment and the CRE Rebound

 

现在是2023年末，我认为我们正在看到商业房地产反弹的绿芽.  判断市场情绪的一种方法是观察公有房地产, 比如房地产投资信托基金(REITs)和房屋建筑商, 由Vanguard的交易所交易基金VNQ代表，该基金持有167家上市房地产公司的股票.

从2022年初到2023年10月底，VNQ下跌了38%!  对于所有类型的商业地产来说，这是一个波动性更大的价值基准，而私人持有的房地产每隔几年才交易一次. However,这很好地反映了国民对房地产的态度和情绪, 这么说吧，过去两年真是糟透了. 但现在，在这个看似黑暗的夜晚，每个人都看到了隧道尽头的光明.

 

Future Interest Rate Drops Expected in 2024

 

美联储正在暂停加息，预计明年还会有几次降息. 30年期抵押贷款利率实际上已从10月份的8%以上降至6%.7% recently. 这应该会刺激新的一年的购房, albeit, 11月是全国房屋销售下降的一个月.  And our friend, VNQ, 自10月底以来飙升了近25%, 这表明公众对房地产的看法突然变得有利多了.

 

World’s largest commercial brokerage, CBRE, 预计2024年上半年经济将放缓，这将使银行贷款非常紧张.  投资交易量将继续下降，可能下降5%. 过去两年的价值下降将在2024年上半年触底，总体价值下降约20%. 而利率已经开始下降, 资本化率仍在小幅上升, by maybe a quarter to a half of a percent, 这相当于价值下降了5%到15%.

 

办公、零售和工业占用率各不相同

 

However, 每个行业的情况都不一样，写字楼的跌幅在区间的高端, 而工业建筑的降幅最小.

 

零售业一直非常稳定，入住率很高，销售额也很稳定.

 

Office sales, however, 从2019年每季度2亿美元的高点降至2023年第三季度的4500万美元. 这对办公楼业主没有帮助，因为他们必须在2024年为抵押贷款再融资.  In fact, recently, 琼斯·马尔茨伯格281号国道上可敬的麦卡利斯特广场, near the Airport, was purchased by local SageView Partners, 当业主无法再融资时, though it is 91% leased.

 

Texas’ GDP more than Double the U.S.

 

In Texas, we are doing pretty well, 德克萨斯州劳动力委员会最近的报告显示，该州增加了26个,800 jobs in just the month of November, a nice turnaround from October, where we actually lost 1,300 jobs. 在此之前，德克萨斯州几乎连续三年每个月都有正就业增长. 从2022年12月到2023年11月，我们创造了40.7万个就业岗位，比去年同期增长了3%.1% rate, comparing favorably to the U.S. rate of 1.8%, as reported in the Dallas Morning News.  将这些数据与德克萨斯州第二季度GDP增长率为4%的事实结合起来.9%, more than double the U.S. rate of 2.1%.  Good job, Texas!

 

So, let us toast the start of a New Year!

我们挺过了23年，所以让我们在24年轰轰烈烈，在25年茁壮成长!!!