The Raub Report- Too Much of a Good Thing

梅·韦斯特曾经说过:“好东西太多了也会很美妙。!“这可能是商业房地产在历史上这个时候的情况. CRE在过去8年里大幅升值，在经济周期的这一点上，所有行业的价值都相当充分.  So much so, 少数想要出售的人要价很高，而且出价很高. Example:  a new, very well located 15,000 SF retail center in San Antonio, 100%出租给高质量的租户，并在市场上获得了75个兴趣表示.  It is selling at a cap rate just over 7%. 多户住宅的销售价格是5%左右. 许多人担心利率的上升会降低价值, as the cost of debt eats into cash flow, but so far that is not the case.  So, if you have investable cash, 或者通过出售财产来获得这笔钱——你打算怎么处理你的钱呢? Put it in the stock market? 这是相当冒险的，因为它的价格也非常高，而且波动很大. 现在只是有大量资金在追逐较少的交易. 十年前，由于过度的高风险债务，市场陷入困境. Now, is there too much equity chasing deals?

For now, though, the outlook remains sunny. 许多人曾预测，2017年将是下一轮经济低迷的开始，包括你本人在内.  随着唐纳德•特朗普(Donald Trump)当选美国总统，人们的态度发生了巨大变化，将经济衰退的预期推到了2019年或2020年.  RCLCO是一家全国知名的房地产咨询公司.  他们对当前经济周期所处位置的评论如下:近一半的RCLCO情绪调查受访者认为，当前周期的扩张阶段可能至少还会持续两年. 6个月以来，大部分产品类型的周期运动都不大, 保持在房地产周期的稳定阶段.  近一半的受访者认为零售业已经处于低迷状态, 几乎一半的人预测，未来12个月内，多户型住宅将陷入低迷. 然而，这些预测与2017年年中的调查相比变化不大. RCLCO的前景虽然温和，但总体乐观, 2018年的运营和投资表现与大多数受访者的看法一致. 我们仍然有有限的理由担心房地产表现即将出现或急剧下滑, 尽管在某些房地产类型和地理位置上有一些中度困境的迹象.

This is all to say both nationally and locally, we are apparently in a time of equilibrium, where the increase in supply of property space is roughly matching the increase in demand for space; that is, there is presently no gross over-building.  毫无疑问，我们在这个非常长的经济周期中已经走得很远了, but that doesn’t mean a downturn is imminent. 事实上，这个周期可能会持续到2019年下半年. 圣安东尼奥在所有商业地产领域都被评为处于平衡状态, 只有公寓供应在周期中略微领先，写字楼供应在开发周期中略微不足.

工业地产是目前最受追捧的地产类型, 圣安东尼奥有很多新项目正在规划中, with up to 1,000,000平方英尺的规格空间正在考虑中.  However, 很有可能，并非所有这些都能找到投资资本并建成.

由于“网上零售”的影响，零售业仍在不断变化。 ,电子商务可能已经成为一件好事，导致零售企业陷入困境. Nevertheless, most businesses have made their adjustments and life will go on (or not).  由于在首都圈的边缘地区建造了新的住宅，建筑已经足以满足新的需求, 成熟社区的旧空间仍在被回填.  这意味着入住率和租金依然强劲, 随着“破产”零售商的空间被成功的新企业所填补.

New constructed luxury apartments have gotten a little ahead of themselves, and rent concessions are common but occupancies still remain good and are in the 93%’s; however, new permits are slowing down.  这里的问题是，新建筑变得非常昂贵，而租金的增长速度不足以让这些数字发挥作用.

总体而言，建筑在各个领域都变得越来越昂贵, from home building to high rise offices.  由于经济强劲，主要组成部分都面临价格压力.  Labor shortages are a great concern, as older highly skilled workers retire, 而且，新进入市场的企业缺乏他们所取代企业的技能和成熟度.  And wages go up.  Materials are in high demand, 尤其是当我们考虑到去年哈维飓风过后德克萨斯州需要重建的时候.  And prices are going up.  And land values continue to rise, and property taxes are going through the roof, with 20% per year increases.

就业增长一直是健康商业房地产市场的关键，预计这将保持非常积极的势头.  达拉斯联邦储备银行(Dallas Federal Reserve Bank)的经济学家预测，德克萨斯州的就业将增长3%.今年的增长率为3%，高于他们此前估计的2%.8%. 去年德克萨斯州增加了240,500名工人，这是一个相当不错的年份，但今年的预测是407,900.  That would mean about 33,000 net new jobs in San Antonio, 在那里我们已经享受到了3%的超低失业率.4%, compared to the national average of 4.1%.

So, in summary, we are in a good place now, and perhaps, too much of a good thing will, indeed, be wonderful.