劳布报告-商业周期预测

商业周期通常被描述为正弦曲线, 就像起伏的波浪, up and down, or like a roller coaster. 我们从繁荣走向危险，从繁荣走向萧条，从贪婪走向恐惧，等等. As you have heard, “树长不到天上去”这句话, 推断经济扩张不可能永远持续下去，必然以收缩结束. 不可避免的是，快乐之后是痛苦，生命的循环就这样继续下去.

所以，每个人都想知道我们现在在这个循环中的位置? 我们如何为下一阶段做准备? 你们知道，这是历史上最长的周期，而且仍然没有恶化的迹象, 电视上的评论员们不断预言厄运即将来临, but like a stopped clock, 他们只是偶尔说对了.

Here is what I know. 2015年有很多房地产买卖, 随着投资者为2017年不可避免的低迷做好准备. 然后是巨大的混乱——唐纳德·特朗普当选总统, 2017年的低迷从未成为现实. 现在是2018年下半年. 我所听到和看到的是，明年看起来还是很不错的, 没有真正的经济衰退的乌云在地平线上. 每天都有对核战争的恐惧, Inverted Yield Curves, 贸易战和估值过高, 但随着我们的发展，这些都被打折了.

What I do see now, is investors, 再次为即将到来的经济衰退做好准备，出售价值完全的房地产，如果他们能找到1031税收递延交换，可能还会进行再投资. 或者他们可能不卖出，而是继续持有. 或者卖掉，交税，然后以2-3%的收益率坐拥现金. So this cash, known also as Dry Powder, 在场边堆积, just waiting, for the next opportunity. You see, 每个人都知道并相信这一点, say by the Year 2020, 旧的经济衰退将浮出水面，并推动价格走低, providing a really great buying opportunity; maybe as good as 2009, or 2002 or even 1992, 在过去30年里，商业地产最近三个主要周期的低点是哪一个.

投资者经常在投资时看后视镜. By that I mean, 我们希望历史重演, 这样我们今天就可以像10年前那样进行投资, but didn’t.
Preqin, 这是一家伦敦公司，专门测量这些东西, 说有超过1800亿的机构资金在场外观望, 等着买一笔“好买卖”,” yet, 这种情况目前还没有发生，因为在这个漫长的市场周期结束时，买家并没有太大的动力在看似很高的价格上购买. Yet, CRE止赎处于低点, 哪一种情况没有出现危机迹象，债务方面也没有过度借贷的迹象. But, 没有人想成为最后一个购买的傻瓜, 然后，要么在经济低迷时期无法坚持下去，要么在有真正交易的时候没有可用的现金来购买. 所以会有相互矛盾的信息被发送.

我的预测是:未来会有阵痛，但不会是房地产崩盘. 许多把钱藏在场外的人会感到失望. 所有持有高价房产的人也会感到失望. 未来几年的痛苦将是一个停滞不前、没有趋势的市场. 当一笔真正的交易出现时，会有很多投资者准备抢购. 有如此多的资金可供购买，这本身就可以防止市场崩溃. 当所有人都完全投入、过度杠杆化、价格逆转下行时，市场就会崩溃. 没有愿意搬进来的钱，所以卖方绝望了, 进一步降价, 直到他们最终找到一个买家介入并抢走这笔交易. 所有其他买家要么没钱买，要么他们太害怕而不敢出手. 这就造成了真空，把崩溃的市场吸了下去.

然而，现在市场已经充分定价，很少有人会冒险进行没有良好上行空间的交易. 这不会是一个没有交易的市场, 但可能会变成一个比我们希望看到的更低的市场. 那些没有耐心花钱的人无论如何都会购买. 所以，如果你需要出售，有现成的买家. 如果你想持有，不要期望有很大的上涨空间，但如果你有一个表现良好的物业，你就会感到满足. If you have cash, 对你喜欢的交易要有耐心, 但不要坐等可能在数年内都不会发生的市场崩盘.